文 | 空间秘探，作 | 秦敏慧
最近，租赁市场又放大招，西安市住建局宣布：外来务工人员可享受 10% — 50% 的保租房租金优惠，相当于部分房源能直接打对折。而从开年以来，西安已公布了近 4000 套保租房房源。近 4000 套优惠的保租房，对毕业生来说，是政策红利。对于长租公寓运营商来说，却带来了租金压力，甚至有运营商抱怨，国家带头降价，不是在帮倒忙吗？一边降价优惠，一边涨价承压，租赁市场已然来到了深度洗牌期……
5 折降价保租房成首选
3 月，伴随求职季、开学季的到来，西安高新大学城附近租赁市场需求高涨。由于大学城处于城市西部拓展区域，介于城市核心区与外围生态区之间的边缘地带，配套成熟的核心区域房源有限，周边租赁市场房源紧俏。
即将毕业的大学生小 M，正好赶上了西安市住建局保租房的申请期，并满足了以下三项申请条件：
一是，年满 18 周岁，能够独立进行民事行为，承担相应法律责任。
二是，申请项目所在辖区范围内无自有住房。自有住房包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆迁安置房等实际拥有房屋所有权的住房。
三是，在本市未享受保租房、人才安居房及低收入家庭租金补贴等政策性住房保障，或当前已退出以上保障。保租房包括公共租赁住房（含廉租住房）、共有产权住房、经济适用住房、限价商品住房。
小 M 表示，自己申请的是高新区韦斗路以南、纬二十路以北的星雅居，与西安高新区大学城相距 10-12 公里，出行便利。同时，房间配备空调、热水器、洗衣机、冰箱及全套家具，可实现拎包入住。
更具吸引力的是星雅居的价格。小 M 倾向于独居，选择了一居室（约 44-48 平方米），凭申请资格可享受 10% — 50% 的租金优惠，月租金低至 1100-1400 元。
反观同样位于西安高新区的万科泊寓高新旗舰店，26 平方米的一居室月租约 1306.5 元，面积比星雅居小近一半。即便是该店最大的 Loft 户型，也仅 36 平方米，月租却已攀升至 2000 元左右。
同样拥有房企基因的柚米寓，月租高于泊寓。西安高新南柚米寓 30 平方米左右户型月租 1723 元，更宽敞的一居室逼近 2000 元，一室一厅达 2200 元。与泊寓相比，柚米寓更聚焦有做饭需求的租住客群，在产品定位上形成差异化。
房企出身的泊寓虽为市场化运营，但价格与保租房拉开的差距不明显；而深耕公寓运营的魔方，价格则明显更高。以魔方公寓西安高新店为例，仅有一居室与一室一厅两种房型，面积均约 40 平方米，月租均在 2200 元以上。与面积相近的星雅居保租房（1100-1400 元）相比，租金几乎翻倍。
不过难以忽视的是，市场化公寓公区设施更加完善，健身房、共享厨房、休闲区、桌球区、阅读区已成为标配，还设有篮球场、路演大厅、咖啡厅等特色空间。
除保租房与长租公寓外，大学城附近还有不少二手房，但市场价格高低不一，受南北朝向、房屋新旧、户型大小、装修程度、配套设施等因素影响。2 室 1 厅户型偏多，月租通常在 2400-3000 元。租客需在众多房源中筛选，并花精力寻找租友或磨合舍友。
不得不说，对于刚毕业的小 M 来说，星雅居的性价比拉满，是处于同一片区租金最低的房源。相比之下，泊寓、柚米寓等房企系品牌月租 1300-2200 元，价格中等；魔方等专业化公寓月租 2200 元以上，与保租房价差最大，市场压力最为突出。
19.9 万套入市租金持续降温
西安高新区大学城仅仅只是保租房大量入市降价后呈现的一处缩影。进入 2026 年，保租房建设持续提速，各地多措并举扩充房源储备，租金进一步承压。综合核心城市的保租房布局来看，主要呈现以下特点：
改造存量住宅资源
从上海市场来看，上海启动收购二手房转型保租房工作。2 月 2 日，上海启动收购二手房用于保租房工作，在浦东、静安、徐汇三区先行试点，通过"收旧换新"政策、片区式收储等方式，将存量二手房改造为保租房，增加小户型房源供应。
由于试点的三个片区大部分处于上海老城区，因此中心城区小户型房源占比提升。收购转型后的保租房能更精准匹配新市民、青年人才等群体的租赁需求，有效缓解核心区域小户型房源短缺问题。
从杭州市场来看，杭州国企协同"收存转保"。3 月，杭州市安居宁巢投资有限公司（市属住房专营国企，以下简称"安居宁巢"）签下 1374 套存量安置房，合作方是杭州市钱江新城开发集团、杭州市城东新城建设投资有限公司（均为城市开发建设国企）。
本质上，这是国企协同盘活存量资产的新路径：产权归属城市开发建设国企，运营交由市属住房专营国企，通过合作将商品房转化为保租房。
这不是安居宁巢首次尝试"收存转保"项目。今年 1 月安居宁巢旗下宁巢 Ning+ 峯阁店落地，该项目为杭州市本级规模最大的"收存转保"项目，提供 1232 套房源。再往前一个月，宁巢首个"收存转保"项目——宁巢 Ning+ 河语光年府店开业，开业当天签约突破 80%，之后仅用半个月出租率便实现 100%。
上述两种模式，都是通过改造存量住宅资产来增加保租房供应量，是补充城市中心区域保租房供应的有效方式。
增加大体量保租房社区
如果说存量改造是在核心区域布局保租房市场，那量大管饱的保租房社区，或许成为该产品加速入市的快速途径。
2 月，西安安居集团推出的希望里 · 滦溪项目供应了 2524 套保租房，覆盖一居室至三居室户型，以满足青年群体和产业工人的住房需求。同月，重庆通江人才社区启动第二批房源申请，加推 1064 套精装修住宅，涵盖多种户型，面积在 30-100 平方米之间。
春节后，全国最大保租房社区——城投宽庭张江社区二期正式落成。该项目隶属上海城投"城投宽庭"品牌，二期供应 3180 套，加上一期 4455 套，总规模达 7635 套。数据显示，一期投入运营以来，整体出租率已超过 95%，伴随二期户型设计和配套优化后，预计出租率将会快速提升。
不难发现，规模化保租房社区正展现出强劲的市场吸引力。凭借集中式管理带来的成本优势与服务提质，以及持续的项目拓展，这类社区已形成显著的规模效应。
进军城市外围边缘地带
国家及地方政策明确鼓励保租房建设向人口流入集中、产业配套需求高的区域倾斜，当然包括城市近郊外围的产业园区、新兴发展板块等。
一般城市会优先考虑在产业园区、开发区等城市外围区域布局保租房项目，以服务产业工人、新就业人员等群体，如上海在浦东张江、安亭等产业园区周边，杭州在临安、富阳等新兴工业区，均新增大量保租房项目，方便租客通勤。
除此之外，在城市规划的新城区域或城市更新片区，保租房作为配套住房也会同步布局，如上海五大新城、杭州钱塘区等，将保租房纳入整体规划，形成居住 + 产业 + 服务的综合社区，提升区域吸引力。
可以说，保租房向城市外围布局是核心城市在土地资源紧张、中心区建设成本高背景下的一种策略选择，旨在利用外围闲置土地降低建设成本，同时满足新市民、青年人的住房需求。
数据显示，2026 年核心 15 城新增保租房规模约 19.9 万套。在改造存量住宅资源、增加大体量社区、拓建外围闲置土地的背景下，供应持续放量，租赁市场竞争必然会愈加激烈。
打"价格战"怎么防？
当然，除了保租房加速扩张，促使租金下降，各城市也颁布不少政策主动减免租金。
珠海万山海洋开发区东澳岛南沙湾片区的保租房按 70% 收取租金；珠海金湾区鱼月村为民中心保租房租金从 90% 调整到 70%；杭州西湖区西投 · 西悦公寓针对人才推出专项租赁政策；上海嘉定区雨宸公寓开业首月推出减免 800 元租金的优惠，部分特价房月租金低于 2000 元；深圳光明区保租房项目长期按市场价 6 折执行……
另一边，市场化长租公寓却陷入"不敢涨租"的困境。不同于保租房的成本优势和政策使命，市场化公寓租金遵循纯粹的市场逻辑。然而经济下行、供给过剩、租金递增效应乏力等多重因素叠加，导致租金难以上涨。
自 2026 年开年以来，政府带头下调保租房租金，这场"价格战"让同处一个市场的长租公寓如何应对？
长租公寓与保租房"两头顾"
虽然保租房与长租公寓在目标人群上会有重叠，但本身两种产品并非处于对立状态。自 2021 年，国务院颁布发展保租房的文件之后，近几年不少市场化长租公寓在符合条件的情况下，主动申请纳保。一年后，各地保租房政策细化加之公募 REITs 的推进，市场化长租公寓纳保现象显著，一跃成为行业趋势。
据公开资料，截至 2025 年 12 月 31 日，万科泊寓在全国运营管理房源 26.9 万间，其中累计纳保房源超 13.3 万间，占总量的一半，纳保房源数位于行业第一。其次是位居第二的龙湖冠寓，全国累计纳保房源超 7 万间。
值得注意的是，在长租公寓纳保大军中，房企系的长租公寓品牌（如万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等）纳保数量相对较多。这类房企的长租公寓品牌往往具备规模化运营经验，能够高效管理大量房源，符合纳保中的数量、出租率等指标。
酒店系长租公寓的纳保意愿最低。这类品牌多由酒店集团延伸而来，核心优势在于酒店式服务和灵活的租期选择，而非长期保障功能，因此更倾向市场化运营，瞄准高净值客群。还有部分夹在中间的中小型或新兴运营商，由于资源有限、项目规模较小且政策对接能力不足，纳保数量相对较少。
总体来看，市场化长租公寓纳保呈现分化态势：头部企业纳保数量较多，对保租房降价冲击的抵御能力较强；中小型及新兴运营商纳保进展相对滞后，受保租房降价影响更为明显。
但一味纳保并不是万能之法，纳保房源还需根据市场行情同步调整租金，并通过提升房源品质、增加增值服务等，维持出租率与竞争力。
做一部分人的"特定生意"
有业内人士认为，尽管保租房租金具有优惠，但受限于成本与标准化，户型往往单一同质，装修风格偏保守，缺乏个性与品质。而特色化公寓的空白正好能由市场化公寓填补。
市场化长租公寓的产品调性由市场供需与运营成本决定，可根据地段、房型、装修标准等因素灵活调整。在户型上，不受小户型限制，可提供多种户型和面积选择，满足不同租客需求，如家庭居住、多人合租等。在装修上，可打造主题式、高端化或特色化居住空间，如奥克伍德的宠物友好公寓、朗诗寓的电竞主题公寓等，做一部分人的"特定生意"。
曾经，为快速复制走规模化路线，许多市场化长租公寓采用标准化户型设计，以维持"高杠杆、高周转、高负债"的运营模式——这是房地产特定发展阶段的产物。进入后房地产时代，这种单一的标准化户型产品正被价格更优惠的保租房取代。
保租房进一步降价，实则向市场释放了两个信号：一是守住规模最大、最易标准化的基础公寓产品，稳住基本盘租赁需求；二是倒逼市场化公寓品牌向精细化、高端化产品转型，满足多元化客群需求。
未来，长租公寓的客群定位将更加精准。品牌不再满足于以年龄为标准对年轻群体进行粗放式划分，而是深入洞察客户特征与真实共性。
长短租灵活结合
多数地区保租房租赁合同期限原则上不少于 1 年，最长不超过 5 年（如成都、深圳、上海等地），坚持为符合条件的住房困难群体提供长期、稳定的居住保障，短租则不符合政策的初衷。此外，部分承租人因特殊原因（如工作变动、家庭变故）不得不在合同期内提前退租，并承担相应违约责任。这种介于长租与短租之间的过渡性需求，恰恰为市场化公寓品牌创造了租期灵活化的运营空间。
城家公寓提供"灵活住"模式，租期从 1 天到 1 年不等；万科泊寓推出"随心住"等产品；雅诗阁旗下品牌 Quest、雅院等，提供长短租结合的酒店式公寓服务；上海城投宽庭推出"宽岚"高端服务式公寓品牌，结合长短租提升资产收益率……
还有其他公寓品牌采取动态调整法，如乐乎公寓某项目，旺季时主动增加日租比例，淡季则会把短租房源下降到五分之一左右，极大提高公寓的入住率。
这两年保租房供应进入加速期，克而瑞长租数据显示，截至 2025 年第三季度核心八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都）长租公寓规模约 143.13 万套，其中保租房有 66.57 万套，占比约 47%。而上海、武汉、成都等城市保租房占比超 40%，上海甚至接近 60%，预计今年占比会更进一步。
这意味着，在保租房加速布局与降价冲击的双重作用下，短期内市场格局难以改变，而租赁市场会走向"保障 + 市场"的双轨分化，进入深度调整期，行业洗牌加速。
保租房降价表面上看似帮了倒忙，实则是国家投入租赁市场的一条"鲶鱼"——既保障了最基础的民生住房需求，又倒逼市场化长租公寓品牌提升产品质量、优化服务。因此，这对租赁市场的健康发展是一件好事，也将推动整个行业朝着产品品质持续升级的方向发展。
在租赁行业结构化调整阶段，保租房托住了最基础的居住需求，剩下的市场空白，反而给了具有一定市场规模、品牌力、运营水平的专业选手机会。浪越大，鱼越贵。真正懂得掌舵的公寓品牌，或许早已设定好了市场航向，在风浪中验证自身的长期价值。
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